装修住宅，正成为我国住宅市场的新潮流，同时也是我国住宅产业化进步的突出表现。在政策引导和市场进步的双重作用下，装修房正一点点改变国人的住宅消费观念，尤其受到年轻人的欢迎；而越来越多的开发企业也正把装修房作为一个新卖点，以期在激烈的市场竞争中处于有利位置，同时借此为企业品牌加分，如万科正大规模兴建全装修房，目前装修房比重已超过50%。从各地情况来看，东部大城市的装修房比重较大，中西部中小城市有待进一步提高。在此，笔者结合上海的相关情况，并借鉴国外经验，全面阐述一下我国装修住宅的发展形势。
政策推动装修房发展
首先，是政府有力地推动着装修住宅市场的前进。1997年4月，建设部颁发《家庭居室装饰装修管理试行办法》；同年11月，建设部和中国建筑装饰协会公布《关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见》；2001年以来，建设部接连发布了几个相关文件，如2001年的《建筑装修工程质量验收规范》，2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》和《商品房住宅装修一次到位实施到则》。近两年，国家明确提出大力发展“节能省地型”住宅，鼓励开发商一次装修到位，这些政策的促进了我国新建住宅的装修化。

我国第一部有关住宅性能评定的国家标准《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005)已于2006年3月1日开始实施，它将住宅性能划分成适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能等五个方面，按照评定得分，住宅性能按照评定划分为A、B两个级别，其中A级住宅执行了国家现行标准且对住宅的精装修、隔声性能、停车位及绿地配置、日照条件、住宅的卫生间配置等作较高标准要求，且性能良好，A级住宅按照得分由低到高又细分为1A、2A、3A三等，其中3A住宅要求必须全装修。毫无疑义，《住宅性能评定技术标准》的出台，对于全装修住宅是一个有力的推动。
除了上述国家级的文件以外,部分省市也出台了相关法规。比如上海市，2001年下发了《关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知》，拉开了上海住宅全装修工作的序幕；2002年，上海市政府批转了《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要》，对全装修住宅建设提出了总体要求；相关部门制订了《上海市新建住宅全装修试点工程装修设计导则》、《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》、《上海市新建住宅全装修质量控制要点》等指导文件。2006年又出台了一系列鼓励开发商推出全装修房的措施，在新版预售合同中，在全装修合同总价中单独列出装修价格，只根据毛坯楼盘价格征收税费，这将进一步降低税费。
装修房的种类及利弊
第一种：买房送装修。从实质上讲，这是“毛坯房+装修”的概念。开发商是“卖了房再装修”，购房者买的就是毛坯房，交税即按毛坯房总价计算。从这个层面讲，“送装修”的房子还是蛮实惠的。当然，购房者也须明白，这也可能开发商先行涨价，然后抛出个“送装修”的噱头。这一装修类型多见于前几年，在市场低迷期常被开发商作为一促销手段。
从运作流程上看，由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房。此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案。虽然标榜为“买房送装修”，实际装修成本已计入房价，但总价并未超出周边市场很多，从而体现“送”的优势。为控制成本，开发商不得不要求装修公司在保证一定质量的前提下尽量压缩费用。消费者通常与开发商签订的是毛坯房购房合同，与装修公司签订的是装修及售后服务合同，装修质量问题直接由装修公司负责。
从开发商的角度考量，这一做法的优势在于，由于装修公司在进行批量装修时控制了成本，同时在一定程度上保证了品质，使得客户对成本的估计高于实际成本，从而认为其价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势。不仅为楼盘创造了一个卖点，更可为开发商创造额外利润。而且，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修部分的价值，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。另外，若装修问题部分出现质量问题，客户将直接找装修公司，开发商避免了麻烦，且在经济利益上不受损失。
但劣势也相当明显。装修方面出现的质量问题，会使开发商名誉受损；由于是“送装修”，开发商通常不愿意透露装修部分的价格，在一定程度上有价格欺诈的嫌疑；“买房送装修”所采用的两份合同的做法，实质是开发商推托责任的一种作法，因而受到很多质疑。总而方之，从规范市场的角度来说，这是一种比较初级的装修房方式，有待改进，目前基本市场上已不多见。
第二种：菜单式装修。通常由开发商及设计单位做出几种装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考；购房者挑选装修方案，并在结构完全允许和管线布局合理的前提下，对方案做局部修改或另提供装饰方案，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样，汇成一份装饰订单；由开发商或物业公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证质量。菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。
这一方式的优势在于：客户选择余地大，市场接受程度高，客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，有利于促进销售。劣势在于：对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，增加施工困难，质量也难以控制。菜单式装修的优势在于产品个性化，购房者选择余地较大，比较讨消费者欢心。虽然目前市场上统一装修占据大半江山，但多数发达国家一直沿用“用户参与设计”的个性化装修方式，这一装修方式具有相当大的发展空间。
第三种：全装修。由开发商联合装修公司统一完成建、装程序，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位，并向购房者提供全装修住宅的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。开发商为装修质量第一责任人，负责相应的售后服务，建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。一般来说，交房时开发商会交给业主一本业主手册，里面有关于隐蔽工程的保修和质量承诺等内容。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品，可以向有关部门进行投诉。目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等，统一交给业主。
全装修的优势在于：开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，消费者无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。另外，与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然其与实际的装修成本存有较大的差距。其劣势在于：全装修房通常仅有一种装修设计，对于一些追求个性化的客户来说销售难度较大。合同约定开发商为第一责任人，但开发商往往并不具备装修与保修的能力，出现问题仍需找装修公司解决，因此解决装修问题的周期难以保证。总体而言，全装修将是未来我国装修房的大势所趋，将占居主流位置。
上海市装修房市场形态
2001年5月，上海市正式推出15家全装修试点住宅小区，2002年装修试点小区增加到84个，经过近几年的快速发展，目前全市装修住宅的比重已接近全部新建住宅的50%。2006年销售数据表明，中档（8000-15000元/平米）与中高档（15000-25000元/平米）装修住宅已成为市场成交的主力军，分别占到总成交套数的50%左右与30%左右。其中，进入2007年后，中高档装修住宅的成交比重明显上升，由2006年的30%上升到当前的40%多。
从户型上分析，在售装修住宅户型以常规类套型（90-150平米）为主，占总成交量的59%，其次小户型（90平米以下）装修住宅的成交也较为明显。中低档装修住宅成交以常规面积套型为主，小面积套型为辅；中档装修住宅成交套型同样集中于常规类户型，但相较中低档装修住宅，其大面积套型成交比重上升；在中高档装修住宅方面，常规类面积套型的成交优势明显减弱，成交套型成分散状；高档装修住宅则集中于200平方米以上的套型。
从装修价格上分析，去年以来的平均装修标准为1550元/㎡，装修价格约占其售价的10%。中低档装修住宅的装修报价集中于700-1000元/㎡，平均装修标准为768元/㎡，装修与售价比为11.7%；中档装修住宅的装修报价跨度较大，自400至2000元/㎡不等，平均装修标准为1249元/㎡，装修售价比为11.4%；中高档装修住宅的装修报价自400-3200元/㎡，平均装修标准为1839元/㎡，装修售价比为9.9%；高档装修住宅的装修报价自1800-5000元/㎡，平均装修标准为3705元/㎡，装修售价比为9.1%。
国外装修房经验借鉴
装修房虽然是大势所趋，而且目前推进的速度很快，但也面临着诸多问题，比如消费观念的改变需要一个过程，开发商认为装修房比卖毛坯房麻烦，国家尚缺乏政策上的优惠与扶持等，最突出的问题是装修质量整体不高，由此导致交房后纠纷较多。目前我国装修行业，尤其家装行业的整体水平不高，整个行业体系、体制、机制尚不完善，装修公司大多是一些知名度不高的中小型企业，资金、管理、经验、人员、施工工艺、质量、履约能力等各个方面都存在不足。在现实操作中，普遍存在以次充好、偷工减料等欺瞒行为，时常会出现项目样板房美仑美奂，实际大规模施工时粗制滥造的现象。为了更好的推进我国装修住宅的发展，不妨参考一下国外的相关经验。
韩国没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。基本上都是全装修的房子，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。
日本从上世纪50年代中期，开始鼓励企业进行装配式住宅的开发和推广；60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，加快产业化步伐；70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。发展到现在，所有在售住宅都是全装修房。日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。
美国住宅建设已实现产业化，市场上出售的都是全装修房，基本没有为个体服务的装修企业。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式，一般3-4层木结构独栋2周交工；为数不多的高级公寓单位装修技术和质量很高，通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工。销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。
法国多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯房，其装修特点是“轻硬装，重软装”，装修很简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明，只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。

德国装修住宅产业化水平不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售，但住宅的节能却处于世界领先水平。在德国开发商有几种交房模式：一是按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序的；二是留下地板和墙面不作装修；三是全部内装修都留给业主自己处理。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。德国在住宅节能方面要求严格，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到位，购房者对住宅的节能性也十分重视，购买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”。