一、综述
2003年深圳市大批新、旧商品房涌入三级市场，各大、小房产中介公司应运而生。随着三级市场资源不断的扩增，盘源和交易量都有了大幅增长，强劲的置业需求保证亦促使三级市场快速发展。
深圳三级市场全年交易总面积约450万平方米，同比增长45.7％。其中二手住宅交易面积约为380万平方米，同比增长11.6％。从增长幅度来看，二手楼市场趋向平稳。一、二手住宅成交量的比例进一步拉小，比值为2.28。虽然2003年深圳市上半年受SARS的侵袭，约有4个月笼罩在SARS的阴影当中，或多或少影响了二手楼市的正常交易。但随着深圳可开发利用土地的日益短缺，三级市场的交易体制的逐步完善，一些旧城改造及城市建设等利好消息都为三级市场的成交提供了良好的交易环境，使得市场仍然保持较高的增长势头。
二、需求分析
1、需求单价上升（对二手楼质素要求变高）
与去年同期相比，单价在3000－5000元／平方米之间的需求量较去年下降了5个百分点，而单价在7000元／平方米以上的上升了4.5个百分点，表明买家对一些素质较高的二手物业有较高的接纳程度，追求越来越高的生活品质。处在中等价位的5000－7000元／平方米和低价位的3000元／平方米以下的需求量则均与去年持平。以上数据表明，大多数买家虽然对中低价位的二手住宅仍旧情有独钟，但已有越来越多的客户逐渐接受高价位的物业，对于二手住宅就是陈旧的看法有了很大的改观。
2、需求面积区间（对中大户型要求变高）
二手住宅面积需求主要集中在60－100平方米之间，与2002年不同的是，所占比例已由26.5％升至49％，近乎需求量的一半。这种面积的二手住宅一般是2、3房，多为二口和三口之家，适合深圳作为年轻移民城市的大众化需求。另外，从以上数据可以看到，物业面积区间为101－150平方米的需求量明显上涨，说明买家更换旧房的意愿强烈，向往舒适的大户型。
三、成交分析
1、总量分析（关外三级市场成交总量趋高）
根据数据显示，深圳二手楼近年皆以不低于30％的增长率向前高速发展，2003年更是增长了45.7％。其中二手楼交易面积约380万，比2002年同期增长11.6％，增长幅度趋缓，表明三级市场正逐渐成熟、稳步发展。2003年SARS对房地产市场的不利影响，对深圳房地产三级市场也是一种考验，同时特区外三级市场的快速发展，亦是令总体成交量再次拔高，持续上升的重要原因。
2、成交总价（关外二手物业及别墅物业成交量大）
今年总价价位呈现出两头高、中间低的盆地走势，与去年抛物线走势刚刚相反。其中总价在35万以内的二手住宅成交大幅上涨，上升幅度由去年的13％升至今年的44.6％。
说明关外一手楼的大量开发，令关外二手物业也随着兴旺起来。随着配套设施的不断完善，其相对市区便宜的价格是吸引众多买家的关键原因。
而总价在80万以上的成交量亦增至13.22％，则表明除高质素物业越来越受欢迎外，还因为国土资源部于2003年2月18日下发停止别墅类用地的土地供应的通知，令高端市场的买家不再持币待购。
深圳在未来5年内都不再批别墅用地的措施，在一定程度上有效缓解高端住宅的供求矛盾，为消化别墅类物业的存量起到了一定的作用，拉大了高端住宅的成交量。
3、成交单价（关外盘源受宠）
从单价上看，今年单价在3000元／平方米和5000元／平方米左右的价位是买家选择最多的。而今年此类价位属关外盘源最多，充分表明关外受二手楼买家持续追捧的根源。
4、成交户型（二房、三房最受欢迎）
二房和三房一直是二手市场的成交主力，今年已超过所有成交户型的七成，高居榜首，并逐年上涨。随着近年来建筑格局的不断创新，户型设计越来越合理、舒适，二房和三房的面积由小到大，选择范围广，因而受到各个阶层的欢迎。
5、成交用途（投资客增多）
买家中投资客有所增长，大部分集中在口岸物业和地铁物业，如皇御苑、名仕阁等一些二手物业，相比罗湖和福田两区，南山区则较少投资客入市。另外随着来深工作的人不断增多及本土人口的增长，置业需求也随之增加，一些首次置业者则以优先满足自住需求为主。
２００３年二手楼受投资者青睐
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