一、 前言

火，回暖，艰熬，也许这几个词目前最能代表重庆楼市的声音。在冰与火的双重天空下，对重庆楼市的看法与预测，甚至细微到价格的分析与判断，就成了近段时间在楼市中，热烈而富有吸引力的话题了，本文也将进入这个话题，但是作者并不想就这个问题进行预测。分析问题，让读者自己去下结论，是本文的主要目的。

又要说道重庆城市了，作者并不想哗众取宠，去批判别人，自己当大师。但是讨论地产，城市又是如此的必须。说道我们的城市，我们第一个反映就是重庆是中国最年轻的，最富有活力的直辖市。但是我们从哪个角度来解读这三个词呢，万事万物都有辨证关系，因此选择的角度不同，带给我们的结论，可能就会大相径庭。

算不得一个完整的重庆人，十年光阴，可以算半个了吧。作者并不贪心或者奢望把自己当成一个完整的重庆人。见证了重庆的直辖，感受了重庆城市发展由量的变化，到质的飞跃的全过程。不承认，不佩服重庆城市有着那种赶超深圳的狂热的理想是不行的，而重庆也用实际行动向着理想飞奔。

一个成都的朋友告诉我，在重庆溜一趟，简直就是在深圳的感觉，摩天大楼鳞次拮比，穿梭如织的人流与奔腾的车流，好一个繁华都市的景象。重庆完全就是一个现代化的大都市。

二、重庆城市发展简述

话题撤远了，还是回到我们的主题上来吧。还是让我们先从另外的角度，去解读前面的提到的对重庆描述的三个词吧—最年轻、最有活力与直辖市。

解读今天，回忆昨天就是必须的，割断昨天而对今天进行解读，难免有空中楼阁的嫌疑。历史是会传承的，就比如习惯会象力学的惯性一样，会左右我们的今天甚至我们的明天。

众所周知的原因，重庆能有今天，我们确实要感谢蒋中正先生，没有了他的陪都，也就不会有重庆的三线建设中的重点部署。蒋先生的慧眼，一下提升了重庆在全中国的战略地位，在现代科技不是十分发达或者发达至今天的战争中，地理地形对战争胜负最后的决定性影响仍然是相当重要的。如果没有这个前提，我想重庆将不会有如此辉煌的今天。

真正的重庆城市发展，我想，应该是蒋先生把重庆定位陪都的那一刻，没有了陪都这个显赫的背景，我们将看不到重庆今天众多的抗战文化的景点，在重庆历史上，也就不会有这么多杰出人物的足迹，哪怕在当时极端偏僻的建筑学，也有诸如刘墩尊，梁思成这样的大师光临。从这个角度而言，确实是陪都成就了重庆作为一个在全国富有影响力的城市。

也许一个时代的人，有着共同的思维，蒋先生走后，就是毛老人家，和蒋介石一样，他也觉得重庆在全国的战略地位是极其重要的，因此我们可以回忆我们记忆中重庆辉煌的汽车工业与机械工业，比如汽车厂，我们有北泉汽车厂、山花汽车制造厂、西南汽车制造厂、红岩汽车制造厂、四川汽车制造总厂、长安汽车厂等；比如摩托车厂，有嘉陵、建设、望江等；还有那些军工背景的长江电工厂，江铃厂等；基础类的工业企业有重刚与重特两大钢铁厂，而其他没有这种显赫背景的机械工业，也有着不小的气势与规模，甚至一个小小的板钳一厂，在上个世纪90年代中期，也有一个月也有消化200—300吨左右的合金钢与合结刚的辉煌的历史。面对这些事实，我们不得不承认，在毛时代的重庆，重庆有着和东北三省共同合力的重要性。

机遇会随着惯性延续的，在毛时代后的邓时代，我们没有得到太多的重视，然而，后面的江政府时代，决定修建三峡的那一刻起，重庆在全中国的战略地位又重新得到了确认。重庆一下由一个四川的隶属城市，变成了一个比四川更重要的同级别的行政单位，从建制的角度，她高出成都的已经不仅仅是一个级别那么简单了。还是那句话，朝中有人好作官，在重庆直辖那刻起，重庆与整个四川的那种平衡机制就被打破了，重庆至少赢得了更多的直接与中央政府对话的权利与机会。于是我们看到的是，重庆的优惠政策，犹如海浪般连绵不绝，一波未平，一波又起，可以说，重庆从直辖哪天起，就天天沐浴在幸福与温暖的春风里。这点之重要，我们可以对比南京城市发展就可以清晰的感受到。

既然是直辖市了，那么至少我们要从外观形象或者叫城市硬件上，感觉出我们是一个直辖市，在基础薄弱，意识落后的一个西部二线城市，要跟上全国一线城市的步伐，重庆不仅仅需要自力更生，更需要重要中央政府政策与行为的大力支持。

客观的说，中央政府对重庆的支持与贴补，成就了重庆城市发展的第一次飞跃，但是重庆城市要实现第二次飞跃，靠中央政府政策倾斜，够了么？我想答案是显而易见的，不够。也许我该在此处回答个为什么不够了。

重庆将继续得到中央政府的大力扶持，这点在11.5规划文本里，非常清晰的表示出来了。沸沸扬扬的川渝经济走廊落空了，但是换来了一句，中央将在11.5期间，给予东北等老工业基地的大力扶持这样一个表诉。一字之差，就把中央政府对重庆的偏爱，现在还不能叫溺爱，表达的淋漓尽致。这就表示着，中央政府将一如既往的对重庆给予政策上，资金上的扶持与支撑。

当然任何优惠总的有个理由，既然把重庆列为等老工业基地了，那么我们可以顺着这个思路去思考重庆城市的经济、社会与产业结构。前面已经表诉了重庆作为一个名副其实的老工业基地的理由，而且我们也肯定会承认重庆是个老工业基地。换句话说，重庆城市的经济支柱就是工业产业，而作为目前阶段重庆这种准区域中心城市，别人的经验，是值得我们借鉴与学习的。

在今天，城市竞争日益激烈的今天，在我们已经意识到原来产业划分不科学的情况下，对产业结构认识与看法存在严重偏差的情况下，我们看到，上海已经在重走重视发展二产业的道路，区别之一就是现在的二产业的定义，更多的是以当前先进的科技与智能产业衍生的二产业，而非传统意义上的二产业。换句明白的话，就是二产业内部升级换代。

仅仅只靠三产业，或者现在科学划分时髦的四产业，五产业，不能形成我们核心的竞争体系，纯粹服务消费，是换不来社会的进步与发展的，物质的丰盈性，仍然是当今社会的极大决定性因素。回到重庆呢？我们城市的产业结构升级换代的前途在那呢？我们已经存在的产业群是机械产业群，或者叫重工业产业群，这是一个典型的资本密集与劳动力密集结合的产业群，因为年代久远，我们的设备肯定是落后了，因为相对闭塞的信息渠道，我们的技术也显得落伍了，也就是我们的支柱产业已经不能形成城市的核心竞争力，不能充当经济发展的排头兵了。

在中央政府的帮助下，或者在政策的吸引下，新产业开始涌入重庆，于是我们看到了诺基压、摩托罗拉开始在重庆设置生产企业，国内的海尔进来了，搞服装的雅戈尔也进来了，我们的工业似忽正按照发达城市的产业结构模式重工业—轻工业—三产业—科技与文化产业—轻工业的良性道路在循环。

也许从方向上来看，这个逻辑成立，但是仔细分析，我们会发现一个问题，我们的核心竞争行业是什么？在之前康佳也进来了，但是随着电视整个行业的萎缩，重庆康佳电视至少在重庆市场上没有风光两天。明天的这些企业，会是怎样一种结局呢？不会再有企业象康佳一样吧！

我们又想到一个问题，之所以区域中心城市具有很强的经济吸附能力，就是因为区域中心城市具有很强大的市场容量，与有自己独特的核心竞争优势，并且周边城市可以通过中心城市扩散作用，享受中心城市外溢的资本，技术，资金等好处。反过来说，就是中心城市成立的两大前提条件就是自身要有雄厚的实力，周边城市也乐意成为自己的经济腹地。

联系到上面我们所说的诸多问题，我们陡然发现，我们得到的蛋糕，比如海尔，比如康佳，比如雅戈尔，他们是什么产品呢？他们应该是上海，广州，沿海发达区域扩散的结果，而不是重庆作为中心城市聚集力的体现。当然从另外一个角度看问题，也不是完全不能成立。我们的中心是靠着人家的扩散来建立的，众所周知的原因，扩散的作用力与聚集的作用力运行方式，甚至原理都是不相同的。

聚集的合力与扩散的张力体系的巨大差异，在表现上是可以完全得到应证的。这又让我们开始想到重庆的独特的核心竞争力的问题，看看我们的工业体系，除了机械企业摩托工业外，那样还可以让我们把我们的产业形容成一个产业群。没有产业群的形成，就没有很强的经济吸附能力，也就没有我们的经济腹地。这点在经济学上，应该是不需要证明的道理。

那么我们二产业结构的升级换代的方向是什么呢？高科技产业么？文化产业么？还是对我们原来的重工业产业的升级换代么？回答这每个问题，我们好象都有些底气不足，我们要怎样来完成我们城市的第二次腾飞呢？我们城市要二次腾飞，这些问题又是那样急迫的需要我们去回答。

重庆繁荣了，我们感叹，但是除了那些高楼，我们还看到了什么，在湖南，我们至少可以感受到文化产业的辉煌，一个超级女生的策划，让全中国多少人痴迷不悔，在天津，我们听到的看到的开发区与重庆的开发区，差别是明显的。产业与经济形态如此，我们的科技呢？或者我们的人才储备呢？重庆每年有多少专家教授获得世界级或者国家级的奖呢？在科技应用方面，我们每年又有多少专利的应用得到了巨大的成果呢？在这些都不能形成优势的时候，我们的二产业内部结构升级的方向在那里呢？

我们看到的只是重庆的好，我们也感觉到重庆的好，但重庆究竟什么好呢？那样让我们引以为自豪呢？肯定的是，只是一个直辖的名词，不能让我们自豪，还有那些遍布大街小项的高楼么？如果说高楼是生产力的话，那也只是昨天的生产力，今天我们的生产力是什么呢？在昨天，政治成就城市，在今天政治也能成就城市，但是一个城市的辉煌是不能只靠着政治的，在经济日益活跃的今天，政治对城市也有反作用力，或者叫政治也可以毁灭城市，因此我们不能将我们城市的命运仅仅套在政治的秋千上。

问题到这，笔者已经没有能力去继续回答下面的问题。因此也就不愿意往下去继续，重庆今天城市的经济发展，与笔者或者这诸多会阅读本帖的读者的人，有着太过直接而紧密的利益联系，因此我们从内心希望重庆明天非常美好。

三、重庆地产市场

因为从事于地产，笔者自然非常关注地产方面的数据，可能很多朋友没有注意到这样一个数字，2005年，房地产业对重庆税收贡献是整个城市税收总量的40%，40%呀，这是一个什么样的概念呢？如果我们用投资乘数去理解房地产相关行业带给政府的税收，那我想，在有能力的经济学家也不会得出一个低于50%的概念来。

这个50%确实有些恐怖，按照国外股份制企业的经验，当一个大股东拥有25%以上的股份，他就能控制整个企业的命运。把这个原理用到我们重庆市政府管理上来，难道一定不成立么？我们做个不成立的假设，如果房地产行业对政府的税收贡献，降低到国外一个最为主流产业对税收的贡献的比例10%的话，那么我想问一句，重庆会不会出现公务人员发不起工资的现象呢？

这绝对不是一个杞人忧天的问题，有了这个数据，我们就可以理解为什么政府会不遗余力的为房地产行业造势了。笔者前些时间，接触了一个区县的最大的纳税企业大户，政府给了他们什么呢？政策，制度等等，如果实在要形容，我只能用这么一句话来说，就是政府可以为了他破坏已经制定好的游戏规则，这在今天的市场经济中—我们还不能叫自由经济—这对我们不能不说是一个讽刺。他可以轻而易举的拿到一般普通的开发商不能想象的政策，我们叫市场经济么？我想问。

站在这个角度，我们应该同情当政者，不当家不知道材米油盐贵呀！当生存问题，成为一个当家人思考的主要角度的时候，我想他的第一反映就是维持他家庭的存在，而不能破裂。话到此，好象有些过了，因此我们也就不继续往下去探讨了。

讨论地产，第一要讨论的就是人们的钱包，一旦关系到钱包，对于我们大多数普通人来说，就是我们的工作环境与工作待遇了。这里又涉及到一个就业体系问题，在重庆城市经济要向上发展的这个主流道路上，如果重庆要改变目前的经济形象，就必须改变目前的经济体系，然而在改变经济体系过程中，我们有涉及到一个失业的大难题。在重庆工业第一次阵痛过程中，大量的汽车、摩托、钢铁、机械、纺织集体破产的时候，我们的下岗职工一夜之间，便如潮水般汹涌而来，以至于在今天，我们的政府如何来安置他们，让他们有一口饭吃，还愁眉不展。然而我们产业要继续升级的话，现在的技术人群中则又将产生新的下岗职工，加上城市化过程中，进城来的农民工，以及新生的学生阶层，他们共同构成的失业大军，是否我们政府已经想到了好办法，去解决这个大难题呢？

如果没有，那么我想，我们就业环境就不会有太大的改观，当10个职位空缺，而10个人去争取时，我们觉得有点奢侈与不求上进，10个职位，有11、12个人去争取时，我们还能接受，当10个职位有20个人去争取时，我们就感到空前的压力，为了获得这份工作，我们不得不和其他求职者，共同比拼，谁的价格更有优势，如果那样，我们的钱包会涨起来吗？老板会不会就看到应该给我10元而给我8元，顺便捎带一句，你不干，还有很多人等到排队干呢？当然这也许是笔者一个主观臆断，但是笔者还是有些感受。我们包里的钱，给象代数学或者几何学中的房价还是有些距离。

和一些朋友们讨论房价的时候，自然不自然要提到我们房价的结构。对于此，我们感受最为深刻的莫过于城市楼面地价现在成了房价的决定性成本，或者叫刚性成本。虽然中国是个政治的社会，政治的力量，可以左右经济的视线，但是我始终认为，土地的价格，取决于土地上的产品的价格，而不是取决于政治或者其他因素。因此在判断房屋价格是否要涨的这个观点上，也与很多朋友有很大的分歧。支撑房价上涨的朋友们第一个论点，就会是，你看看现在重庆地价是多少多少了？你听说过哪个城市地价会跌的嘛，更何况重庆是中国的直辖市。

不过说老实话，我没有看到过土地贬值，但是我绝对听说过，相信大家也听说过。不说海南了，笔者97年到珠海的时候，就看到了遍地空房子没人住，很多开发商从刚建好的楼上往下跳的。我想，哪个地方土地，在当时一定贬值的非常厉害。

现在很流行的观点，就是政府也是商人。我非常认同这个观点，如果政府是商人，如果土地是商品的话，那么我想，既然是商品，那么他就一定要受供求规律的影响，如果说直接的供求规律会暂时失衡的话，我想，终端消费市场一定不会出现这种情况。也就是说，在今天，房地产一级市场，土地需求也许会暂时背离价值规律，但是当土地需要生产出产品的时候，我想，哪会的土地需求商一定会考虑土地的价值规律的。毕竟土地不是最终消费品，而房屋才是最终消费品，最终消费品一定会受到社会消费力的影响的，无视这个规律，就一定要受到惩罚。

土地不会超越商品的游戏规则，也不会超越资本逐利的本性，资本就是资本，商品也是商品，当供过于求的时候，商品的规律性一定会很直白而简单的告诉我们。因此我认为，土地依然有贬值的风险，这不取决于重庆是不是直辖市或者重庆是不是唯一的直辖市，就算在经济发达的上海，今天不也验证了这个规律么？

土地价格无休止的上涨，变的如此不可靠，那么作为土地的终端产品的房屋的价格，会不会无限的上涨呢？上面我们从经济的游戏规则分析了，不会，但是我们始终有个问题没有回答，就是政治对经济的影响力到底有多大，政治对城市的影响力到底会不会大到超越经济规律这个问题。

我们先暂时离开这个话题，看看今年重庆楼市的具体表现，再回过来思考，也许会比较简单些。今年楼市的现状，笔者在开篇的时候，已经说了，一半是火焰，一半是冰山。从区域来说，我们看到冉家坝板块热的发烫的市场，从北部新区，我们又有些感觉到寒冷刺骨。如果要找个理由来分析这个现象的话，我想，我只能说，冉家坝为城市近郊区，而北部新区为城市远郊区，如果这个话成立的话，那么我们的房产消费，是不是更象一个县级市场的消费特征呢？这么说有点贬低重庆楼市了，但是至少可以反映出一个问题，重庆楼市的郊区化非常的不彻底。而另外一个特征，就更让我们感觉到有些郁闷了。光华阳光水城本期的广告主推的产品是68—75平方米的三房，按照我们传统的想法，买三房的人，一般会是三口之家或者三口以上的人家的需求。如果是3个人居住，我们可以很快得出人均居住面积为：22—25平方这个范围。

22平方米是个什么样的概念呢？我们的国家的居住标准是多少呢？应该是25平方米吧，现在我们买新房的标准，已经大大低于我们政府的目标30平方米/人这个数据了，这不是有点幽默么？而今年热销的冉家坝版块，几乎所有项目小户型比重都占到了50%这样一个比重，在北部新区，这样的房屋则几乎没有，市场表现也没有热销的现象。这些数字背后还有没有我们没读到的东西呢？

我想应该是有的吧，这至少表明我们的房产市场消费群体已经下到重庆最大多数的普通群体这个层面上了，市场已经有触底的征兆。当然这是不是最谷底，笔者不敢乱下断言，但是显然重庆住房消费已经不是任志强所说的富人的产品了，它已经成为普通百姓的一种生活必需品了。

按照金字塔理论，越到低端，市场的目标客护群体就越大，笔者并不会狂妄到去否定这样一个早被证实了的规律。然而，地产消费不同于工业品与快速消费品或者低值易耗品，他的消费不是即期消费，而是远期消费，不是全额支付消费，而是借贷消费。一样按照金字塔理论，在低端职业市场，竞争远比高端市场更为激烈，一份工作，在高端人才市场，也许只有2个人或者3个人去竞争，但是一份普通的工作，竞争者往往多达10数人，职业高风险，也就意味着他们收入高风险，同时也意味着他们偿还能力的高风险。我们不能说这个水平段的市场是高风险的市场，但是至少可以这样认为，这是一个需要我们时时警惕的市场，我们无法在这个市场上高枕无忧。

在市场的这一端，笔者将不在往下分析，聪明的读者自然会有自己的结论，但是作为一个完整的市场，其结构往往是由主流市场与非主流市场构成，当我们用假设的角度把前面分析的当成了主流市场时，那么另外的市场，就成了非主流市场。大城市的包容性注定了整个市场的多样性，非主流市场，也将是本文关注的一个方面，笔者会花相对小的篇幅，去探讨这个市场。

大家都知道，龙湖去年别墅卖了10个多亿，同时开售的高端项目不下10个，虽然不能说个个盆满拨满，但是也收益不蜚，官方数据显示的保利，棕榈泉至少都名列重庆成交前10名，而这两个项目的产品在重庆，不说是高端项目，也不能说是中低端项目。这让笔者想起了一个不准确的市场调研数据，这个调研数据说，重庆有82%的穷人，18%的富人，在此，我们将不探讨这个数据的准确性与确切性，但是从这个数据中，我们至少可以看到一种趋势，一个现象，就是支撑笔者在本段文字上的一些论证。如果有人愿意把这个数据进行结构性分解的话，那么我们将丛中得到更多的收获。

由于高端市场，从某种程度而言，是与主流市场分离的，两者的替代性不强，高端市场对主流市场关联性也不强，由于本文更主要是讨论主流消费市场，所以对高端市场将不进行深入讨论。

四、结束语

上面的分析，笔者已经从不同角度阐述了笔者自己的观点。回到大家关心的房产价格与直辖这个名词来说，笔者的观点，是直辖与政府对房价具有一定的干扰作用，但是市场房价的水平高低，最终要取决于供求关系的平衡机制。而在分析需求时候，我们则要更小心的运用有效需求这个概念，没有购买力的需求是无效需求，把无效需求看为有效需求，是资本主义早期经济危机最大的根源。

相对于我们在这静态的分析，市场供应与需求永远都是动态变化的。供需的态势，会随着每一个参数的变化而变化，那么相应的价格也会随着供需的变化而变化。笔者要表达的也仅仅只是不能用我们主观的想法与愿望去成立逻辑推理体系，去主观预言价格的走势。

笔者的观点，直辖以及中央政府，地方政府只能是影响房产价格的一个因素，而且只能是相对的暂时性的因素，房产最终的价格，一定会受市场规律的制约与经济规律的制约，房地产真的只是一种行业，不是上帝，也不是神仙，我们不用顶礼膜拜，当然我们也不应该轻视它，我们应该尊重它自身的规律去做事说话。

重庆城市的现状，是我们每天感受到的，重庆城市的优势，也是我们每个人都看在眼里的，重庆城市的弱势，我们也应该看在眼里。笔者相信，每个重庆人都和读者一样，有着善良而美好的心情，就是重庆城市榛榛日上，越来约繁荣，越来越昌盛。但是这种昌盛的前提条件是把我们的优势无限扩大，把我们的弱势无限缩小。

重庆是一个新兴的，年轻的直辖市，光明与美好是肯定的，但是缺点也是必然存在的，在这种情况下，如果要我们的家园明天更加美好，我们更需要从长计议塌实进去而不是涸泽而渔短视与急功近利。