近期重庆推出的限价房最高售价在2200元，预计利润10%，我们可以以此为例进行分析。
此次推出的限价房位置在北碚静观，比较偏的一个位置。其房价构成约为，地价200（可以从他的地价上推算的），利润200，建安1100，配套费190（这是标准），小区公共基础设备等150，拆迁补偿100，管理、财务、人工费等100，其他不可预见支出及资金利息等100，合计2140，我想大家比较认同的。以上都是均摊到套内每个平方上的单价。

与之相对比，在主城的几个热点区域，比如南坪，我从最近成交的一块土地以及以前成交的土地上查到摊到套内的地价在800—1000左右（我用的方法是在国土资源网站上公布的成交价格M来除以规划允许的最大建筑面积S得出地价单价A，再用A除以0.8得出地价在套内面积上的单价在800—1000元每平方左右，大家可以自己算一下）。（考察的对象是2007年6.18之前均价在3600左右2007年底均价在4600左右的区域，比如南坪、沙坪坝、渝中区等。）

建安成本：限价房都要1100左右，我想在上述几个区域将这个价位定在1300大家是不会觉得太离谱的。而且大家有心的话，可以看一下某些在建楼盘外面都有一个安民告示，某某建筑公司承建某某楼，共多少平方，合同价格多少等，从这些我们也能大体推算出建安成本大概在1200，1300左右。
然后就是配套费是国家定的， 190。
小区公共基础设施等在上述几个区肯定要比限价房做得好吧，钱也应该多点，算250。
前期开发手续费150
拆迁补偿100。管理、财务、人工费等100，其他不可预见支出及奖金利息等100，
另外要计入一个灰色投入部分，这是无需争议的事实，算150，
税费，按售价的10%，以上述几个区域均价4600计算，则为460，
总计：800+1200+190+250+150+100+100+100+150+460=3500元/平方，这个价格应该是比较合理的了，计算中应该漏掉了政府的其他规费，但我在以上的一些估值中放大了一些量，应该能抵偿一部分。

按房价4600计算，开发商的纯利润（4600-3500）/3500=31.4%
相对而言，在2007年6.18之前的成本大概为地价600，建安1000，配套140，小区公共基础设施200，前期150，灰色投入150，拆迁补偿100，管理、财务、人工费等100，其他不可预见支出及奖金利息等100，税金按3600均价计算得出360，合计2900，利润（3600-2900）/2900=24.1%。

可以这样认为，6.18大涨价是提前消化城乡统筹的利好，也提前消化了房价在以后三年的上涨空间。我们以房价按GDP的增幅来计算后来三年的增长可以看出（假设中国GDP每年增长10%）：
07年底，3600X1.06%=3816(只算7个月)
08年底，3816X1.1=4198
09年底，4918X1.1=4617

而实际上6.18大涨就已经到了09年底的房价了。10%的增幅已经很大了，而且，房价和收入的基数不同，增幅相同的情况下，增长部分也是不一样的。再而且，6.18大涨前开发商利润已经有20%以上了。
所以，如果2008年房价如果下调10%是很正常的事情，大家不要惊讶。因为现在的房价水平是明年年底甚至后年才能达到的。

房子和其他商品一样，必须有人买开发商才有钱赚的，除非泡沫非常严重，即售价超出成本的50%以上，开发商可以通过按房子市价的70%的价格卖给银行，这样操作理论上开发商还有5%以上的利润。这样他可以不卖给普通购房人，当然如果能卖给这些人，开发商赚得更多，不会损失那30%。
所以在泡沫不是非常严重的地方开发商是必须想方设法来销售房子的，比如降低售价等。
为避免开发商直接卖房给银行，国家才采取了此轮调控。调控，就是调整房价，控制风险。控制谁的风险？控制银行的，也就是政府的。

此轮调控的目标（重庆）：
一方面是将现行房价水准一直保持到2010年底（至少2009年底），而且在2010年后希望将房价增长幅度控制在8%以内。如果现行房价维持到2009年底或2010年底，开发商的利润会分别为20%和10%左右。另一方面是采取各种方式提高人民的收入，每年增长幅度至少在10%以上，以追赶房价。

调整的方式是开发商让利，而不是国家让利。国家让利是在房地产萧条时才会采取的刺激措施，比如降税赋、降地价。在现阶段地价做一个地方财政的主要来源，地方政府是不可能降的。

现在国家就是采用金融手段逼迫开发商让利，因为国家把水龙头（银行）给开发商关小了，开发商就会比较渴，在市场中也游不动了，就会想办法一是减少对水的渴望（降低利润期望），二是让开发商把水缸缩小，然后从购房人那儿取水，而购房者现在认为开发商现在的水缸太大了，不愿意往里灌水，都等着开发商将水缸弄小点。

但开发商泡惯了澡，同时也请某些人泡舒服了澡，而现在水小了，不要说游泳，就是喝水也不是那么舒服了，就会威胁那些以前和他一起泡澡的人：你们再不把水龙头开大点，老子把水缸砸了，把你们以前放在这水缸里的水都放掉。

重庆房价猜想：
如果现行房价维持到2010年底，此后以8%--10%年增幅计算，到2012年底，房价将到5400—5600之间，考虑到城乡统筹在2012年已经到了第一个五年期，应该有比较实质的对重庆的利好了，比如交通等，房价也会有一个变化，故估计2012年底的房价是后者，即5600元/平方左右。再乐观一点，最多6000。

之后，到2017年，直辖20年、城乡统筹10年，重庆大交通枢纽中心（西安到昆明高速铁路等）应该已经形成，加上从目前开始的东部产业向西部转移完成，而且这又是一个中国经济快速发展的5年。在这个5年期间，房价应该保持在10%以上的年增幅，则到2017年，重庆房价应该在8700到9100左右，甚至到10000左右。届时好地段的房子肯定过万，这不稀奇。但这也应该是顶峰了，10%的增幅最多到2020年左右，之后10年左右年增幅会维持在5%左右，即与通胀水平持平或略高。到2020年，大兴土木的事情将会减少，新增基础设施建设减少，就像公路一样，只剩下养护工作了。

此处讨论的房子的区域是有局限性的，是在2007年初均价在3500左右的区域，也就是地价基本是每亩200万左右的地段。比如南坪、沙坪坝、杨家坪、江北等，以后验证时也采集这些区域的数据进行比对。

购买能力分析：
以普通三口之家为例，月收入5000，日常开支2500/月，剩作2500作为购房费用。一套70平方的房屋，在上述区域，现价4600X70=322000元，首付三成322000X30%=96600元，需要96600/2500=39月，余下7成225400元月供2500的话，需要164月，合计203月，即17年。

现行房价维持到2010年，收入6600（年增幅10%），日常开支3300，剩余3300购房，首付需要30月，还贷需要123月，合计153月，即13年，

我想这个应该能承受了吧。
现在政府调控的另一方面就是大量提供经适房和限价房以及廉租保障房。在普通工薪阶层家庭月收入5000以下的，牺牲舒适性和便捷性，购买经适房和限价房，再低的，廉租房，我想也能承受吧。对于钱更多的，随他便了，洋房别墅均可。但有一个建议，对于买洋房别墅的，政府应该征收一个奢侈税，税率至少在20%以上。因为他们占有了更多的土地资源，从人人平等的角度出发，土地等公共资源是平均的，多占了就要加倍支付超占部分，也是对少占有资源的人的一种补偿。

关于股市和房地产市场的另一猜想
商品房和股市是国家敛财的两大工具，目的都是让先富起来部分的人的钱收归国库，然后进行国家性的投资开发和再生产。大家可以想想看，最先炒股和买房的人都是些什么人？是穷人吗？是一般的工薪阶层吗？国家用这些钱投入基础设施建设和向上市公司输血扩大再生产，这是好事。但大家勿用否认，国人很多都是没有主见的，喜跟风，一看到别人在这上面赚了点钱，就会认为自己也能赚，也不分析什么，只管一脑袋扎进去，一旦出不来时，就怪政府没弄好，而且自己又是裸身而入，最后真成了无产阶级，就会威胁政府：我是无产者，我什么都不怕，赶快安抚一下我。房地产和股市供应少，挤的人多，势必抬高价格，价格一高，抬的人更多，价格又再高，又有更多的人抬，几个回合下来，市价必然超过实际价值N倍，此时按正常回报率已经收回不了投资了，就只剩下一个搏傻的机会了，而一旦没有更傻的人来接盘，自己就成为了最傻的那个。

我知道写的这些东西，可能缺乏了一点科学性，只是将所想写出，以供交流，欢迎指正。同时也知道会有很多人会骂，但请记住，这世界骂街解决不了问题，如果咒骂能解决问题，我相信中国现在是世界第一大国。我也不是谁的托，因为我最近才买了房，几天晚上都睡不好，才仔细收集了一些资料，分析了一下，早知道就明年才买的，但我知道我还不是最傻的那个，只是收益率太低了，甚至于头两年会赔10%以上，认了，做了就做了，不用骂，自己认了。